啸侃君:王健林是首富还是首负?

2016-08-31阅读
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王健林掌控的上市公司很多,A股有万达院线,美股有AMC,港股还有万达酒店发展和万达地产。虽然王健林已经宣誓,要让万达集团成为一个大文化企业,但目前直接运营万达广场的万达地产仍是其收入、盈利的“顶梁柱”,但地产行业迅速恶化,在各种刺激政策下,都没有回暖迹象,万达地产这个“顶梁柱”也已经生蛀,所以不得不“刮骨疗伤”,但这样就能行吗?


超2780亿元资产已经被抵押


中国最具标志性的购物中心就是万达广场,现在全国有112座,今年上半有9亿人次客流光顾万达广场,其中配套的万达院线可以用“闻名世界”来形容,也确实不为过,而万达广场就隶属于万达地产,在城市里谁没去过万达广场?没去过也起码见过或听过。    


万达广场算是万达地产的投资物业,也可以说是自持物业,说白了,就是房子盖好了,万达地产不卖出去,而用来出租,每年靠吃租子过活儿,同时可以提高企业知名度,很多人都是因为万达广场才知道王健林的,这是典型的品牌效应;但实际上,万达地产的收入来源主要还是销售物业,通俗理解,就是房子盖好了,一次性卖给购房者,这是很多地产商创收、盈利的保证军。


还是用数据说话吧。2015年上半年,万达地产收入约为308.94亿元,其中物业销售占比为68%,而投资物业租赁加之物业管理占比都不到21%。


地产商都是空手套白狼起家的,先花点钱注册一个地产公司,再通过关系从银行贷款,之后走招投标程序,从地方政府那里买一块地皮,之后就告诉购房者,赶紧买房吧,这儿的房子快要通地铁了,马上涨价,购房者要是想买,得提前交钱,可那时地产商盖的房子也就打了一个地基,这就叫做“期房”!地产商从购房者那里汇集一大笔钱,有时资金短缺,就再从银行那里贷款,最终把房子盖出来了。


所以说地产商最重要的资金来源是银行贷款和购房者提前交的购房款,但眼下地产业形势不好,地产商磨破了嘴也劝不动购房者,所以“期房”几乎都没有人买了,因为购房者担心,地产商资金链断裂,地产商盖的房子会烂尾,到时自己含辛茹苦攒的钱真是“肉包子打狗一去不返了”!


现在,很多想投资的购房者都在观望,刚需购房者依旧买不起,还有降价预期,所以压根不买,特别是80后、90后,他们可不像70后对拥有一套自己的房子那么渴切,就是借遍了亲戚朋友也要买一套房子,现在的80后、90后崇尚享受生活,房子会占用太多资金,还不如租房,这样反倒让生活更Easy更Happy,何必受房奴的罪呢!


地产商最怕的就是老百姓不买房子,盖房子的资金等于出了一个大窟窿,那就更加依赖银行等金融机构了,银行等金融机构也没办法,之前靠地产商的利息活得有滋有润,但也贷出了很多钱,现在形势不好,要是提前收贷,那地产商肯定死翘翘,到时一分钱贷款可能都要不回来,所以只能硬着头皮续贷。然而,这就相应挤压了银行等金融机构给其他产业的放贷资金。


截止2015年上半年末,万达地产的资产总值约为5786亿元,很高是吧,但其中有4205亿元是负债,资产净值不过1581亿元。但更要命的是,万达地产很多资产已经被抵押出去了,都是为了从银行等金融机构贷款,这就叫做抵押借款。


给各位梳理一下,目前,万达地产440.76亿元存货(就是盖好了打算卖还没有卖出去的房子),2130.82亿元投资性房地产(就是盖好了用来出租的房子),206.04亿元的固定资产、无形资产、在建工程,还有2.66亿元的银行存款,都已经被抵押了。金额合计2780.28亿元。    


所以说,虽然万达地产资产净值高达1581亿元,但指不定其中有多少已经被抵押出去了,一旦还款失败,银行等金融机构就会没收。所以,万达地产里面的资产有很多都是“虚”的,相当于咱们老百姓所言的不是真金足银的,杂质比较多。


万达地产半年融资成本为67.23亿


上面说了,万达地产有那么多资产已经被抵押给银行等金融机构,目地无非是为了从银行等金融机构借钱。真正牛逼的公司,从银行等金融机构借钱,都是不需要资产抵押的,都是用信用抵押,就像咱们老百姓使用信用卡一样。


这两天,国电电力发了15亿元的公司债券,人家就是依靠自己的信用作抵押,因为人家收入、盈利不仅稳定,而且经营现金流也很好,放贷的人放心,所以你不给资产作抵押,我也把钱借给你,因为你有这个信用。


但万达地产就做不到了,虽然收入、盈利都不错,但现金流就很糟糕了,很多企业都是都是倒闭在现金流上,没钱了就玩不转了,比如开超市卖了很多货,但都是赊账,最后进货都没钱了,只能关门大吉。


上一部分我们说了,2015年上半年,万达地产的收入约为308.94亿元,但你知道吗?今年上半年,万达地产经营活动产生的现金净流量(流入-流出)约为-36.68亿元,负数意味着净流出,而去年上半年也是负数。


一家正常的企业,其经营活动产生的现金净流量一定是正数,就是处于净流入的状态,这也是维持企业资金运转的保证啊!所以说,万达地产自身的经营比较糟糕,没有现金净流入,就只能依靠现有的借款维持运营,一旦借款减少,企业资金就会迅速缩水,严重的会油尽灯枯,这样企业就危险了,当然万达地产还不至于倒闭!


但今年上半年,万达地产筹资活动产生的现金净流量也是负数,这意味着,偿还借款高于从银行借的钱,一种可能是万达地产集中偿还了借款,比如6月30日还钱,7月1日再续借,但2015年中期报告只是截止到6月末,所以感觉万达地产偿还了不少钱,其实不过是掩人耳目而已,过两天就借回来了,万达地产自己也承认,贷款都可以循环借贷。


当然,还有一种可能是银行等金融机构在慢慢地减少放给万达地产的借款,不可能一下子减少,那会压死万达地产,但有些银行可能意识到了万达地产的状况不如过去,所以在一步一步地减少借款。


为什么说万达地产价值不如从前了呢?说一个重要指标,地产公司每年都会对投资物业(用来出租的房子)进行评估,如以前房子旁边没有地铁,价值200万,但通了地铁之后,周边房子坐地升值到220万,这个20万差价就是投资物业公允价值损益,过去很多年,这个评估结果都会增值很多,因为行业形势好吗。


我们知道,万达广场数目一直在增加,现在全国有112座,这是万达地产最重要的投资物业,这使得万达地产可以出租的面积从2012年730万平米增长到2014年1150万平方米。  


但2012年、2013年和2014年,万达地产投资物业公允价值分别增值了218.98亿、154.43亿和134.55亿元,在逐年下滑。恶化在继续。2015年上半年,万达地产投资物业公允价值只增加了39.10亿元,如果按照这个基准,2015年全年也不过78.20亿元,相较于2014年134.55亿元,会“缩水”56.35亿元。


尽管万达广场不断增加,但估值增加水平却同比大幅减少,这就说明万达地产的投资物业前景不被看好,说白了,增值潜力没有以前那么大了!


同时,万达地产的投资物业(就是用来出租的房子)出租率从2012年99.2%下降至2015年上半年98.1%,这是其近三年来,出租率首次跌破99%。


除了投资物业,万达地产的整体业绩也确实不如以往了,2015年上半年,其毛利率为44.3%,相较于2012年51.2%,下滑了7个百分点。


然而,万达地产仍背负着高额负债,前面说了,万达地产的负债总额约为4205亿元,其中流动负债就高达2597亿元。这个金额实在太大,咱们不说,就说银行贷款吧,万达地产也是很多的。


截止2015年上半年末,万达地产的信托贷款、委托贷款、海外贷款、债券、开发贷和经营贷分别约为72.04亿、79.33亿、51.81亿、365.53亿、551.87亿和621.81亿元,合计1742.39亿元。


数一数,国内公司中全部资产能超过1000亿元的都屈指可数,人家万达地产的借款就超过1700亿元,牛逼吧!所以,王健林们绑架了银行等金融机构,没有说错吧!? 


当然,银行等金融机构把钱借给地产公司,是为了利息,天下没有免费的午餐。2015年上半年,万达地产的融资成本(差不多相当于老百姓所说的利息支出)为67.23亿元,同比增长5.21%。万达地产方面的解释是,随着公司规模的扩大,资金需求增加,导致贷款和利息支出增加。


但今年上半年,万达地产归属于母公司股东净利润(就是咱们说的净利润)也不过51.94亿元,还没有融资成本多,你就知道万达地产负债有多高了。


负债累累、毛利率下滑,王健林只能开始甩卖一些盈利能力较差的资产,日前,万达地产发布公告称,将转让阜阳、滨州、烟台、营口和连云港五座万达广场,售价就比这五座万达广场的净资产高1625万元,换做过去怎么可能?


最主要的是,万达地产承认这么做的目的之一就是降低公司的负债水平,应对国内房地产市场的波动。看到了吧,地产已经“日薄西山”,万达地产也在逐步甩卖部分资产了,而且是低价。



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